房地產調控政策升級 土地市場流拍低溢價增多回歸理性
2018-09-06
今年以來，隨著房地產調控政策不斷升級，過去兩三年火熱的土地市場開始日漸回歸理性。
伴隨著高溢價、頻拿地的階段逐漸過去，低溢價、底價成交乃至流拍的現象開始不斷出現。今年8月，包括福州、武漢、廣州、杭州等地，就有多宗曾經被市場看好的地塊遭遇了流拍。
8月30日，福州出讓4宗地塊，宗地總體量達255.35畝。最終，4宗地塊均在一輪舉牌后成功出讓。8月28日，廣州從化溫泉鎮溫泉村“火界”兩宗地塊進行網上競拍，但最終以流拍告終。
更早之前的8月13日，廣州市出讓了5宗住宅用地，總出讓面積達19.38萬平方米。其中，一宗地塊以底價成交，兩宗地塊溢價均未超過1%，剩余兩宗地塊溢價也僅為10%左右。
“我們現在對土地價格非常敏感，價格高的都不會拿了?！睆V州一家大型開發商戰略發展部人士告訴第一財經記者，現在在廣州拍地，“都是國企報名?！?/span>
縱觀二線城市，房價最高的廈門，今年7月2日，翔安X2018P01地塊最終成交總價達15.98億元，樓面價21182元每平方米，被海晟奪得。而在兩年前，2016年8月26日，距離上一地塊不遠處，2016XP06地塊由融創以總價30.76億元、樓面價為37512元每平方米競得，溢價率142%。
據中原地產統計，今年1~7月，全國流拍土地接近800宗。其中一線城市土地流拍共有13宗，創下2012年以來的新高；二線城市土地流拍一共154宗，同比增長200%；三四線城市土地流拍合計達到629宗，2017年同期為284宗，同比增長121%。
中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，土地流拍，低溢價、底價成交，雖然有部分是土地配建復雜、地塊非熱門區域等因素，但更主要的是，在嚴厲的調控下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊的積極性降低。
在此背景下，房地產企業資金鏈緊張的格局仍將持續。據恒 大研究院數據，未來4年將是房企兌付高峰期。
2018年下半年~2021年是集中兌付期，規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年及以后總計僅0.9萬億。其中，規模最大的銀行和非銀金融機構貸款在未來4年將集中到期；公司債于2015~2016年集中發行，也將從2018年下半年開始密集到期。
廣東省統計局分析，今年上半年廣東房地產企業資金壓力加大，資金回流速度延緩，全省延期網簽備案商品房屋達5萬多套。2015~2016年房地產企業大量發行的5~7年期債券，2019年以后將集中到期，房地產企業債務到期兌付壓力將逐漸加大。
張大偉預計，隨著樓市的繼續降溫持續，在企業資金鏈緊張的情況下，土地流標可能繼續增加?！艾F在土地價格是更便宜了，但是因為資金成本貴了，所以企業也沒錢拿地了?！?/span>
